Muita gente acredita que apenas um contrato de compra e venda não possui validade jurídica suficiente para regularizar um imóvel. No entanto, a legislação atual permite a regularização mesmo sem escritura pública, desde que o comprador comprove a negociação e demonstre a quitação integral do valor.
O advogado Rafael Burgos, especialista em herança e imóveis, explica que o caminho jurídico adequado depende da situação específica do imóvel e da conduta do vendedor.
O comprador pode recorrer à adjudicação compulsória extrajudicial diretamente no cartório, especialmente quando o imóvel já está quitado e existe obrigação de transferência da propriedade. Esse procedimento também é aplicável quando o vendedor desaparece, falece ou se recusa a assinar a escritura definitiva. O cartório analisa a documentação apresentada e, estando tudo regular, pode registrar o imóvel em nome do comprador, garantindo segurança jurídica e proteção formal do direito de propriedade.
Em determinadas situações, a usucapião também pode ser alternativa viável, especialmente quando o comprador exerce posse antiga, mansa, pacífica e contínua do imóvel. Cada caso exige análise técnica, pois a situação possessória e a documentação variam.
Rafael Burgos alerta que manter o imóvel apenas com contrato representa risco, já que, sem registro em cartório, o bem não possui proteção jurídica completa. A regularização é fundamental para assegurar direitos, evitar conflitos futuros e garantir a formalização da propriedade.
Cinco Caminhos Legais para Regularizar Imóveis Sem Escritura em 2026
Segundo dados do Ministério do Desenvolvimento Regional, mais de 30 milhões de imóveis no Brasil — cerca de metade dos domicílios urbanos — ainda não possuem registro formal. A regularização pode ocorrer por cinco vias legais, algumas sem necessidade de ação judicial:
1. Lavratura de escritura pública no cartório de notas
Utilizada quando o vendedor está disponível e concorda com a transação. Após a lavratura, a escritura deve ser registrada no cartório de registro de imóveis para formalizar a propriedade.
Prazo: 30 a 60 dias
Custo médio: R$ 2.000 a R$ 5.000, além de taxas
2. Adjudicação compulsória extrajudicial (Lei 14.382/2022)
Permite que o comprador de imóvel quitado obtenha o registro mesmo sem a assinatura do vendedor. Indicado quando o vendedor se recusa, desapareceu ou faleceu.
Prazo: 3 a 6 meses
Custo médio: R$ 3.000 a R$ 8.000
3. Usucapião extrajudicial no cartório
Destinada a quem exerce posse mansa e pacífica há anos, com documentação comprobatória. A presença de advogado é obrigatória.
Prazo: 3 a 12 meses
Custo médio: R$ 2.000 a R$ 5.000
4. Usucapião judicial
Necessária quando há conflito, oposição de terceiros ou ausência de documentação suficiente. A ação tramita na Vara Cível ou de Registros Públicos.
Prazo: 12 a 36 meses
Custo médio: R$ 5.000 a R$ 15.000
5. Regularização Fundiária Urbana (REURB)
Voltada para loteamentos irregulares ou áreas de ocupação consolidada. Pode ser gratuita para famílias de baixa renda (REURB-S) ou ter custo moderado (REURB-E).
Prazo: 6 a 24 meses
Posse x Propriedade
Ter posse não significa possuir a propriedade formal. Muitas pessoas residem no imóvel, pagam contas e o utilizam regularmente, mas o registro cartorial permanece em nome de outra pessoa. Quem detém apenas a posse fica vulnerável: o proprietário registrado pode contestar, vender ou reivindicar o imóvel. Isso impacta diretamente a possibilidade de vender, financiar, reformar ou receber indenização em caso de desapropriação.
Imóvel Herdado Sem Escritura
Quando o imóvel é recebido por herança e não possui registro regular, os herdeiros devem providenciar a regularização documental antes ou durante o inventário. Em diversos casos na Grande São Paulo, a usucapião extrajudicial tem sido alternativa viável, desde que exista documentação suficiente que comprove a posse.
Quando Buscar Orientação Jurídica
A orientação de advogado especializado em direito imobiliário é essencial quando há múltiplos herdeiros, histórico de disputas, documentação incompleta ou regras municipais específicas, especialmente na Grande São Paulo. No caso da usucapião extrajudicial, a presença do advogado é exigida por lei.
O primeiro passo para quem deseja regularizar o imóvel é verificar a matrícula atualizada no cartório de registro de imóveis da região. Esse documento indica a situação real do bem, o proprietário registrado e eventuais pendências, auxiliando na definição do caminho legal mais adequado.
